饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合(hé)发布(bù)了(le)关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务的意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势(shì)收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开发(fā)商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房(fáng)政策研(yán)究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对(duì)居(jū)民来说属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相关(guān)市(shì)场交易行为及其主体进行(xíng)规(guī)范(fàn)和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿(dùn)，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监(jiān)管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产经纪服务(wù)收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)要(yào)合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经(jīng)交易(yì)各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际(jì)收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明(míng)确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计算出(chū)合(hé)适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补充(ch德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷ōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的(de)基(jī)本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综(zōng)合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不(bù)按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经(jīng)理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅(zhái)本(běn)来(lái)收(shōu)费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市(shì)场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷产权(quán)抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家(jiā)各支付一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费(fèi)均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介公司可(kě)能(néng)会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了(le)房(fáng)价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作的(de)透(tòu)明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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