饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布(bù)了(le)关于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及(jí)，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大(dà)伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易(yì)过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意(yì)义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计(jì)委建设(shè)部下(xià)发的《关(guān)于房地(dì)产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各(gè)方协(xié)商同意，可在(zài)规定(dìng)的收(shōu)费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机(jī)构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而(ér)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构在具(jù)体收(shōu)取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构提供的(de)基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事(shì)人签字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同(tóng)市场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关部(bù)门依法查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳(nà)入国(guó)家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪服钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思务费用对(duì)市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质(zhì)，即只(zhǐ)是(shì)纲领性(xìng)文件而非(fēi)规(guī)定，未(wèi)来(lái)如何(hé)具体(tǐ)认(rèn)定其中的(de)细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费(fèi)等都可(kě)能对(duì)交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下(xià)家各支付一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费(fèi)及税(shuì)费(fèi)均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的(de)方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一(yī)些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高(gāo)交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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