OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价(jià)值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露(lù)张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资(zī)金(jīn)有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放(fàng)，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金(jīn)执行(xíng)董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金(jīn)流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入(rù)受不受(shòu)影响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计(jì)园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前(qián)退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰(fēng)富(fù)的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在(zài)短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)有(yǒu)那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这(zhè)次(cì)项目的大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市(兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案shì)场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成(chéng)新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些(xiē)独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募(mù)完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资(zī)产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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