万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了(le)收(shōu)回钱款不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信(xìn)息，难怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护(hù)问题(tí)的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的(de)估值一(yī)直没变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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