饱受争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介(jiè)利用信息(xī)不对称(chēng)等(děng)问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服(fú)务事(shì)项(xiàng)并未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最(zuì)多的一个(gè)话题(tí)，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)费(fèi)的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来相(xiāng)关部(bù)门(mén)主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介服务等(děng)57个(gè)政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的(de)中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中(zhōng)对(duì)收费标准进行明(míng)码标价即(jí)可(kě)。而(ér)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部(bù)门(mén)依法查处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合(hé)理(lǐ)范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认(rèn)定(dìng)其中的(de)细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖(mài)过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务(wù)收费的基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价(jià)。两(liǎng)部(bù)门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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