万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子(zi)根本(běn)没有网(wǎng)签，也没(méi)有房(fán辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话g)产(chǎn)证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了(le)购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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