近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包(bāo)含(hán)了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(f香港区号是多少ēn)红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人(r香港区号是多少én)通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等同于(yú)债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)香港区号是多少二级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级(jí)市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募(mù)集材料(liào)中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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