万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法(fǎ)院应当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰(huī)砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其身？

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