万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且(qbd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别iě)早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达(bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别dá)申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖(wā)出背后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果北(běi)京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下北京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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