文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的(de)别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国(guó)家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需(xū)要配套(tào)房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正5k是多少钱 5k是什么意思文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付5k是多少钱 5k是什么意思工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验5k是多少钱 5k是什么意思收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对(duì)期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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