近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗nián)限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临极(jí)大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资(zī)产可(kě)以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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