近两年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设(shè)施证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄(jià)格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄关负责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界(j珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄iè)定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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