万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思(hè)集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要(yào)求退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达(dá)申请不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部股权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理、北京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其(qí)身(shēn)？

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