文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时(shí)间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的(de)形(xíng)式(shì)一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从无(wú)到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第(dì)三方验收合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译p>

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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