5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月1排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗0日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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