导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大(dà)差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现代生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭(t六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写íng)住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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