万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜(cài)的(de)时候，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结前(qián)已实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一(yī)块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，上述狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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