导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中(zh嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美ōng)国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户(h嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美ù)均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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