5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时池子为什么被封杀所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题或者(zhě)资金(j池子为什么被封杀īn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运池子为什么被封杀营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 池子为什么被封杀