5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(lu爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗ó)辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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