万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际上都是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买(mǎi)房屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均(jūn)为“已售(shòu安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统)未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么(me)又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？

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