导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而(ér)事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现张学良多高，少帅张学良多高房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的(de)大(dà)城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进张学良多高，少帅张学良多高一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期(qī)。

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