万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他(tā)们(men)的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机)总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是(shì)有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报(bào)道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明(míng)确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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