导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及80多万(wàn)处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居(jū)民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长过16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。

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