饱受争(zhēng)议(yì)的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥(làn)用客(kè)户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究(jiū)中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房(fáng)对(duì)居(jū)民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必(bì)要的(de)收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样(é)外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是(shì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二(èr)手房(fáng)屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新(xīn)后(hòu)的(de)收费标准，即(jí)根据(jù)这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的收费(fè水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样i)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前(qián)并(bìng)未明(míng)确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对(duì)收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事(shì)人(rén)出具收(shōu)费(fèi)清单，列(liè)明(míng)收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部(bù)门(mén)将会(huì)同市(shì)场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但(dàn)对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的(de)细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税(shuì)费等都(dōu)可(kě)能对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者(zhě)单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转(zhuǎn)水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样再次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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