饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行(xíng)规范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为(wèi)例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即(jí)根据(jù)这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房(fáng)地产经纪服务(wù)机构(gòu)在(zài)具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构应当(dāng)在(zài)经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的(de)基本(běn)服(fú)务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别(bié)明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出(chū)具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市(shì)场(chǎng)平均水(shuǐ)平的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门(mén)采取约谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地(dì)产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有限，“以深(shē49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数n)圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认定其中的(de)细则，还需(xū)要看(kàn)各城市(shì)落地执(zhí)行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由(yóu)购房(fáng)者来(lái)承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中(zhōng)介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行为(wèi)。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再(zài)次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严(49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数yán)禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操(cāo)作(zuò)的(de)透明(míng)度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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