“现在的房地产(chǎn)很难(nán)再出(chū)现像过(guò)去十年的系统性行(xíng)情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济(jì)学家(jiā)洪灏向《红(hóng)周刊》表示(shì)，房地产行业(yè)分化的愈加明(míng)显(xiǎn)，让机(jī)构(gòu)和投资(zī)者的关注度从板块向单个标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，从行(xíng)业(yè)来看，无(wú)论是业绩，还是估值(zhí)，房(fáng)地产(chǎn)都已经(jīng)双(shuāng)杀到了最底部(bù)，而(ér)且是反(fǎn)复地杀到了底部(bù)，再往下的空间(jiān)已(yǐ)经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么(me)如何寻找房地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在房(fáng)地产赛道中进(jìn)行选择，需要非常小心(xīn)，避(bì)免选(xuǎn)了半天(tiān)，标的公(gōng)司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出(chū)，需要(yào)满足以下三个(gè)基准(zhǔn)：有大(dà)的国资背景的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果关(guān)注一(yī)下今年房地产的(de)开发资金来源，可(kě)以发现，其实银行的信贷倾(qīng)向是不太(tài)愿意(yì)给房企贷(dài)款的，房企(qǐ)的主(zhǔ)要资金来源来自(zì)新盘的(de)销售。但(dàn)今年新房的销售情(qíng)况(kuàng)相(xiāng)较(jiào)一般。再关注一下，哪些房企能(néng)从银行拿到(dào)钱(qián)，其实主要还(hái)是那些有国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对比(bǐ)较困难(nán)，所以整个行业出现了一个(gè)很明(míng)显(xiǎn)的分化，无论是在销售(shòu)，还是(shì)融资(zī)等各个方(fāng)面(miàn)都非常明显。现在有国(guó)资背景的房企在(zài)资本市场表现相对较好(hǎo)，但没有国(guó)资背(bèi)景(jǐng)的民营房企股价大(dà)多表现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向《红周刊》表(biǎo)示，在房(fáng)地产行(xíng)业(yè)内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会特别重视企业的成本优(yōu)势，更具体(tǐ)一(yī)点(diǎn)，就是(shì)它的净借贷水平（净负债率）是不(bù)是行业内的最(zuì)低水平；利润率(lǜ)是不(bù)是(shì)行业内(nèi)最(zuì)高的；融资成(chéng)本是否是行业内最低的；建安(ān)成本是否也是(shì)业(yè)内(nèi)最低的；这些都是(shì)我们看(kàn)重的一(yī)家房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意的(de)是(shì)，能(néng)够同时满足(zú)上述条件的房企(qǐ)并不多(duō)。即(jí)便(biàn)是(shì)在国央(yāng)企中，仍有部分房企出(chū)现了(le)“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据(jù)Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城(chéng)投、中交(jiāo)地产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展(zhǎn)、京投发展、光明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股份、城投控(kòng)股等(děng)国央企(qǐ)房企也(yě)踩(cǎi)了(le)“三道(dào)红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看(kàn)出，即(jí)便是有着较稳(wěn)健特(tè)色(sè)的国央(yāng)企(qǐ)房(fáng)企，其财(cái)务指标称得上完全健康的(de)仍是少(shǎo)数。而更(gèng)加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少国(guó)企(qǐ)，甚至地方国(guó)企开始大举(jǔ)扩张。而这无疑又(yòu)进(jìn)一步考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要(yào)，节奏把握准确，有助于房(fáng)企储备优质“弹药”；但过(guò)于乐观(guān)的预(yù)判未来市场，以(yǐ)及过于激进的扩(kuò)张拿(ná)地节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房(fáng)企进(jìn)行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净借贷(dài)比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没(méi)有增(zēng)加(jiā)杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房(fáng)企(qǐ)明显感(gǎn)觉(jué)到(dào)机会来了，其开始在一(yī)线城(chéng)市进行大举(jǔ)拿(ná)地，净负债率也(yě)由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三(sān)分(fēn)之(zhī)一。与此同时(shí)，该房企新购入地块也实现了(le)快速的开盘利用率(lǜ)，预计今年会有更多(duō)的(de)楼盘入市。像这类企业就(jiù)符合“最后的赢家”的(de)特(tè)点。一方面，在于它(tā)本(běn)身储备(bèi)了很多弹药，去年拿(ná)地(dì)超1000亿(yì)元，且其中一半在一(yī)线城市，另外一(yī)半(bàn)也主要集中在强二(èr)线(xiàn)和二(èr)线(xiàn)城市(shì)；另(lìng)一方面(miàn)，它的扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与(yǔ)之相(xiāng)反(fǎn)，有(yǒu)些房企的扩张速度让(ràng)人感(gǎn)觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩(kuò)张的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出(chū)手，但出手的章(zhāng)法仍要小心(xīn)，如(rú)果负债率(lǜ)扩张得太快，但未来的两年市(shì)场没有想(xiǎng)象得(dé)那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要(yào)还是看房企的净(jìng)负债率水平，在(zài)我(wǒ)看来，这(zhè)个(gè)比(bǐ)例如(rú)果超过60％，就是扩(kuò)张(zhāng)得过于快速了。

　　不难(nán)看(kàn)出，这一标准要比“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解(jiě)释，当(dāng)前房(fáng)地产行业(yè)的复苏速度并没有那么快(kuài)，所(suǒ)以要规避公司净负债(zhài)率提偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧高到一个比较(jiào)危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地(dì)较(jiào)积极(jí)的房企(qǐ)梳理发现，中(zhōng)交地产(chǎn)、中国金茂、华发(fā)股份、越(yuè)秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交(jiāo)地产净负(fù)债率持续居高不下(xià)，在2020年(nián)至(zhì)2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润置地(dì)、中国(guó)海外发展、万科A、滨(bīn)江集(jí)团、招商(shāng)蛇(shé)口、龙湖(hú)集团等房企(qǐ)在(zài)践行较积极的拿地(dì)策略的同时，也较好地控制了公司的(de)扩张速(sù)度与净负(fù)债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集(jí)团等个(gè)别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛选标准来(lái)看国央企与(yǔ)民营房(fáng)企，但(dàn)在各维度的实际表现上(shàng)，国央企(qǐ)确实(shí)会(huì)更胜一筹。如国央(yāng)企的融资成(chéng)本(běn)更低，融(róng)资渠道也(yě)更顺畅，能够(gòu)做到想融就融，这样(yàng)，国央企自然而然就(jiù)具有(yǒu)天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构更(gèng)加(jiā)看好国央企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马”的(de)存在(zài)。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳理(lǐ)发(fā)现，仍有(yǒu)少数(shù)民(mín)营房企同样(yàng)受到机构的(de)青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集(jí)团的十(shí)大流通股(gǔ)东(dōng)中新进了“中(zhōng)国工商银行股份有限公司－景顺长城中国回(huí)报灵(líng)活(huó)配置混(hùn)合型(xíng)证券投资基(jī)金(jīn)”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产管理有(yǒu)限公司就长(zhǎng)期持有(yǒu)滨江集团(tuán)。根据一季报，该资产公司的几只产品(pǐn)合计持有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青(qīng)睐，和其自身的基本面表现存在一定关系(xì)。2020年以来(lái)的(de)近三年(nián)时(shí)间(jiān)，房(fáng)地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本(běn)土(tǔ)房企(qǐ)的滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团仍是表(biǎo)现(xiàn)出较强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩(jì)表(biǎo)现(xiàn)、销售规模、新增(zēng)土(tǔ)储(chǔ)、股(gǔ)价表现等多维(wéi)度都(dōu)表现(xiàn)了较(jiào)强的(de)增长势(shì)头(tóu)。

　　业绩(jì)方面(miàn)，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年(nián)一季报，今年一季(jì)度(dù)，滨江(jiāng)集团更(gèng)是实现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自(zì)身业(yè)绩的持续(xù)增长，和(hé)滨江集团扎根杭州的战略(lüè)布局关系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成(chéng)营收来自杭州地区，而在(zài)2021年(nián)，杭(háng)州地区的营收比重只(zhǐ)占(zhàn)到(dào)近(jìn)六成(chéng)。近三年(nián)持(chí)续稳居杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在(zài)杭州的土储补(bǔ)充(chōng)同样较为积(jī)极，根(gēn)据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额(é)依(yī)次(cì)为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续(xù)稳居杭州的本(běn)土第(dì)一。

　　而滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的较突出表现(xiàn)，也让滨江集团的房(fáng)企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的(de)房(fáng)企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指数(shù)据，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江集(jí)团实现销(xiāo)售(shòu)额607.3亿(yì)元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股(gǔ)价(jià)翻了超一倍(bèi)以上，而(ér)近(jìn)期，滨江集团(tuán)更是(shì)迎(yíng)来多家机(jī)构(gòu)的集中(zhōng)调研。滨江集团(tuán)发布公(gōng)告表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达(dá)证券、金鹰基金(jīn)、建信(xìn)养(yǎng)老、新华养老(lǎo)等(děng)18家机(jī)构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构(gòu)在下(xià)游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地(dì)产开发只是房地产(chǎn)产业链上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材(cái)料供应商，而下游应(yīng)用行业(yè)主要(yào)包括中介服务、家(jiā)用电器、物业(yè)管理、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的采访(fǎng)，房地产开(kāi)发环节与(yǔ)上游材(cái)料端息(xī)息相关，新盘开工不足导致(zhì)上游(yóu)不被看好，机构(gòu)寻(xún)觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐渐(jiàn)移至下游(yóu)。“中国房地(dì)产(chǎn)行业(yè)在进入存量房时(shí)代(dài)，所(suǒ)以对地产(chǎn)产业(yè)链，尤其是偏消费属性(xìng)的(de)家(jiā)装家居领(lǐng)域，我们(men)相(xiāng)对看好，因为居民保有的住房规(guī)模越(yuè)来(lái)越大，随着时间的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国(guó)过(guò)去(qù)的数据(jù)充(chōng)分说明了这一点，在新(xīn)房销售见顶(dǐng)之后，家(jiā)具(jù)消费的增长却一直都(dōu)很好。对于地(dì)产产业链，我们相(xiāng)对看好和内(nèi)装相关的行业，例如消费建材(cái)、家居装饰(shì)等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关赛道龙头年(nián)内(nèi)表现的统计，目前(qián)暂居前两位的都(dōu)是(shì)来自家(jiā)纺赛道的(de)公司，它们分(fēn)别(bié)是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月线连收七根阳(yáng)线(xiàn)的基础上(shàng)，年(nián)内迄今涨幅已(yǐ)经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富(fù)安(ān)娜(nà)主要从事纺织(zhī)家居、睡眠(mián)家居(jū)、生(shēng)活类产(chǎn)品的研发(fā)、设计偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧、生(shēng)产及销售，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇(qí)智”自(zì)有品(pǐn)牌。第一(yī)季度报(bào)告显示，报(bào)告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿(yì)元，同比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实(shí)现归属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利润(rùn)约(yuē)1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从上市(shì)公司(sī)一季(jì)报的十(shí)大流通股股东(dōng)来看，能够发现该股早已成为基金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价(jià)值(zhí)发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧盈新价(jià)值和私募的(de)明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据(jù)了(le)半壁江山(shān)。需要(yào)强调的是，中欧的两只基金(jīn)都是(shì)价值派基金(jīn)经理(lǐ)曹名(míng)长(zhǎng)在管的(de)产品，首(shǒu)季其(qí)同(tóng)时重(zhòng)仓的房地(dì)产(chǎn)产业链股票还有金地集团和(hé)大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对(duì)比而言，前几年曾(céng)经风光一时(shí)的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素(sù)一度沉(chén)寂，不过(guò)好在困(kùn)境反(fǎn)转露出(chū)曙光，家居板块中(zhōng)年(nián)内表现最好的是志邦(bāng)家居。同一(yī)时间段，该股年内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论(lùn)是(shì)营收还是(shì)归母(mǔ)净利润，公司都(dōu)实(shí)现(xiàn)了(le)同比双升。

　　从公(gōng)司的十大流通股股东(dōng)来看，《红(hóng)周刊》发现(xiàn)广(guǎng)发基(jī)金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理(lǐ)的(de)广发策略优选和广发安宏回报均增加了持股，而(ér)这两只产品也成为志邦(bāng)家居十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东中(zhōng)仅有的两只公(gōng)募(mù)。有意(yì)思的是，他似乎对于定制家居(jū)类标的情有独钟，在另一(yī)家赛道(dào)公(gōng)司(sī)金(jīn)牌橱柜中，他管(guǎn)理的(de)全部三只产(chǎn)品均登榜十大流通股股东，其(qí)也(yě)成为他的(de)独门重仓(cāng)股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物业(yè)股(gǔ)也越来越(yuè)被机构所青(qīng)睐，不过这(zhè)类(lèi)标的大多(duō)在(zài)香港上市，如(rú)何选择成为(wèi)难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理举例分析(xī)：“物业服务不(bù)是一个高毛利的(de)行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该(gāi)挣的(de)钱，以我曾经买(mǎi)的绿(lǜ)城服务为(wèi)例(lì)，它(tā)在中高端楼盘占比(bǐ)是比较(jiào)高的，每(měi)年到期的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部(bù)分项目到期之后，经过两三轮合同(tóng)周期还(hái)能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提价的公司很(hěn)少，因(yīn)为(wèi)物业公司很容(róng)易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人员(yuán)成本的(de)年度增长，不过服务没有特别好(hǎo)，客户没(méi)有(yǒu)那么满意，能做到提价难度(dù)是(shì)非常(cháng)大的。但是该公司能在业内做到到期(qī)之后提价率比(bǐ)较高，这(zhè)跟它的定(dìng)位和(hé)比较(jiào)好的(de)服务是有关(guān)系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧