5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业iphone12换电池多少钱在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局(jú)的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布(bù)局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shiphone12换电池多少钱ì)场从四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情况iphone12换电池多少钱，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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