“现在的房(fáng)地产(chǎn)很(hěn)难(nán)再(zài)出(chū)现像(xiàng)过去(qù)十年的系统(tǒng)性(xìng)行情(qíng)。”思睿集团合(hé)伙(huǒ)人、首席经济学(xué)家洪灏(hào)向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行(xíng)业分化的愈加明显，让机(jī)构和投资者的关注度从板块(kuài)向单个(gè)标的转移。上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业(yè)来看，无论是(shì)业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底(dǐ)部(bù)，而(ér)且是反复地杀(shā)到了底部，再(zài)往下的空间已经不大了(le)。

　　三(sān)道红(hóng)线等指标

　　成挖掘(jué)个股(gǔ)阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在房地产(chǎn)赛道中进行选择，需要非(fēi)常小(xiǎo)心，避免选了半天，标的公司(sī)出现爆雷(léi)的情况(kuàng)。除此(cǐ)之外(wài)，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要满足以下三个基准：有(yǒu)大的国(guó)资(zī)背(bèi)景的、杠杆率较低(dī)的、此前(qián)没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今年房(fáng)地产的开发(fā)资金来源，可以发现，其实(shí)银行的(de)信(xìn)贷(dài)倾向是不太愿(yuàn)意给房企贷(dài)款(kuǎn)的(de)，房企的主要资金来源(yuán)来自新盘的销(xiāo)售(shòu)。但今年新房的销售情况相(xiāng)较一般。再关注一下，哪(nǎ)些(xiē)房企能从(cóng)银行拿(ná)到钱，其(qí)实主要还是(shì)那些有国企(qǐ)背景的房企，民营房企相对比较困难，所以整(zhěng)个行业出现了一个(gè)很明显(xiǎn)的分化(huà)，无论是在销售(shòu)，还是融资等各个方面都非常明显。现在有(yǒu)国资背景的房企在资(zī)本市场(chǎng)表现相对较(jiào)好(hǎo)，但没有国资背景的民营(yíng)房企股价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房(fáng)地产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的(de)赢(yíng)家(jiā)”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会特别重视企业的成本优势(shì)，更具体(tǐ)一(yī)点，就是它的净借贷水平（净负债率）是(shì)不是行业内的最低水平(píng)；利(lì)润率是不(bù)是行业内最高的；融(róng)资成(chéng)本(běn)是否是行业内最(zuì)低的；建安成本(běn)是否也(yě)是(shì)业内最低的；这(zhè)些都是我(wǒ)们看重(zhòng)的一(yī)家房企的综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满足上述(shù)条(tiáo)件(jiàn)的(de)房企并不(bù)多。即(jí)便是在国央企(qǐ)中，仍有部分房企出(chū)现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情(qíng)况，且有逐(zhú)渐恶化的趋(qū)势。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发(fā)现，截至(zhì)2022年末(mò)，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交地产(chǎn)、中国武(wǔ)夷等国央(yāng)企“三(sān)道(dào)红线”全踩。

　　除此之(zhī)外(wài)，城建发(fā)展、京投发展、光明(míng)地产、云南(nán)城投(tóu)、首开股(gǔ)份、珠江股份(fèn)、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出(chū)，即便是有着(zhe)较(jiào)稳健特色的(de)国央企房(fáng)企，其财务指标称得上(shàng)完全健康的(de)仍是少数(shù)。而更加(jiā)值(zhí)得注(zhù)意(yì)的(de)是(shì)，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方(fāng)国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑(yí)又进一步考验着国央企(qǐ)的(de)资(zī)金链(liàn)情况。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张速(sù)度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏(zòu)把握准确，有助于(yú)房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过(guò)于乐观的(de)预(yù)判未(wèi)来市场，以及(jí)过于激进的扩(kuò)张拿(ná)地(dì)节(jié)奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家(jiā)房企(qǐ)进行举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的(de)净(jìng)借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加(jiā)杠(gāng)杆比例。而(ér)到2022年，这家房企明显感觉到(dào)机会来了，其(qí)开始在(zài)一线城市进行(xíng)大(dà)举(jǔ)拿地，净负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与此同时(shí)，该房企新购入地块(kuài)也(yě)实现了快速的(de)开(kāi)盘(pán)利用(yòng)率(lǜ)，预计今年会(huì)有更多的楼盘入市。像这类企业就(jiù)符(fú)合(hé)“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在于(yú)它本身(shēn)储备了(le)很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿(yì)元，且其中(zhōng)一半在一线城(chéng)市，另外(wài)一半也主(zhǔ)要集中在(zài)强二线和二线城市(shì)；另一(yī)方(fāng)面，它(tā)的扩张(zhāng)是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与之相反(fǎn)，有些(xiē)房(fáng)企的扩张(zhāng)速度让人感觉(jué)又回到了(le)2016年、2017年，或(huò)者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企业的影子。虽然(rán)说，见(jiàn)到机(jī)会时要出手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩(kuò)张得太快，但未(wèi)来的两(liǎng)年市场没有想象得(dé)那么好(hǎo)，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家房(fáng)企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是看房企(qǐ)的净负债率水平，在我(wǒ)看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一(yī)标准要比“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求(qiú)不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度并没(méi)有那(nà)么快，所(suǒ)以要规(guī)避公司(sī)净负债率提高到一个比较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发(fā)展(zhǎn)等(děng)房企2022年净负债(zhài)率(lǜ)都(dōu)在(zài)60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行(xíng)较积极的拿地策(cè)略的同时，也较好(hǎo)地控制了公司的扩张速(sù)度与净负(fù)债率(lǜ)水(sh不尽人意是什么意思uǐ)平（见(jiàn)附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别(bié)民营(yíng)房企(qǐ)

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们(men)是以同一筛选标(biāo)准来看(kàn)国央企与民(mín)营房企，但(dàn)在各维度的(de)实际表现上，国央(yāng)企(qǐ)确实会更胜一筹。如(rú)国央企(qǐ)的(de)融资成本(běn)更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到(dào)想融就(jiù)融，这样(yàng)，国央企自然而然就具(jù)有天(tiān)然优(yōu)势。

　　虽然对(duì)比民营房(fáng)企，机(jī)构更加看好国(guó)央企，但这也(yě)并不意味(wèi)着，民营企(qǐ)业中就没有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到机(jī)构的(de)青睐。比如，根据(jù)2023年(nián)一季报，滨江集(jí)团的十(shí)大流通股东中新进了(le)“中国工(gōng)商银行(xíng)股份有限(xiàn)公司－景顺长城中国回报灵活配(pèi)置混合型证券(quàn)投资基(jī)金”“全(quán)国(guó)社保基金一一六组合(hé)”等。

　　除(chú)此之外(wài)，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产管理(lǐ)有限公司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产公司的几只产(chǎn)品合(hé)计持有滨江集(jí)团9543万(wàn)股，约(yuē)占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自(zì)身的基本面(miàn)表现存在一定(dìng)关系(xì)。2020年以来(lái)的近(jìn)三年时间(jiān)，房(fáng)地(dì)产市场整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭(háng)州本土房企的滨江集团仍是表(biǎo)现(xiàn)出较强的韧劲，2020年(nián)以(yǐ)来，滨(bīn)江(jiāng)集团在业绩表现、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现等多(duō)维度都表现了(le)较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期(qī)间，滨江集团扣非归母净(jìng)利(lì)润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次实现(xiàn)同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发布(bù)的2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实现(xiàn)了扣非归(guī)母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜(tóng)时代”仍(réng)能保(bǎo)持自身(shēn)业(yè)绩的持续(xù)增长，和(hé)滨江集(jí)团(tuán)扎(zhā)根杭州(zhōu)的战略布(bù)局关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成(chéng)营(yíng)收来自杭州地(dì)区，而在2021年(nián)，杭州地区的营(yíng)收比重只(zhǐ)占到近六(liù)成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房企(qǐ)销(xiāo)售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的(de)土储补充(chōng)同样较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州(zhōu)的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的(de)较(jiào)突出表(biǎo)现，也让滨江集团的房(fáng)企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)股价翻了超一倍(bèi)以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的(de)集中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表(biǎo)示(shì)，公司于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信养(yǎng)老(lǎo)、新华养老等18家机构调研。不尽人意是什么意思p>

　　产业链(liàn)布局重点移至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房(fáng)地产产业链上的中游环节，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游应(yīng)用行业主要包(bāo)括(kuò)中介服务(wù)、家用电器、物业管理、家(jiā)居用(yòng)品(pǐn)。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开发(fā)环节与(yǔ)上游材料端息息相关(guān)，新盘开工(gōng)不足导致上游不被看好(hǎo)，机构寻(xún)觅个(gè)股阿尔法的思(sī)路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所(suǒ)以对地产产业链，尤(yóu)其是(shì)偏消(xiāo)费属性的家装家居领域(yù)，我们(men)相对看(kàn)好，因(yīn)为居民保有(yǒu)的住房(fáng)规模越来越大，随着(zhe)时间的(de)增加，内装更新(xīn)的需求也会越(yuè)来越多。美(měi)国过(guò)去的数据充分说明了这(zhè)一点(diǎn)，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消费的增长却一直都很好。对于地产产(chǎn)业链(liàn)，我(wǒ)们相(xiāng)对看好和(hé)内装相关的行业，例如消费(fèi)建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基(jī)金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊(kān)》对(duì)下游细分中相关(guān)赛道(dào)龙(lóng)头年内(nèi)表现的统计(jì)，目前暂居(jū)前两位的都是(shì)来(lái)自(zì)家(jiā)纺赛道的(de)公司，它们分别是(shì)富安(ān)娜(nà)和水(shuǐ)星家(jiā)纺，特别是前者在月(yuè)线连收七根阳(yáng)线的(de)基础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家(jiā)居(jū)、生(shēng)活类(lèi)产品的研发、设计、生产及(jí)销售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季(jì)度报(bào)告显示，报告期内(nèi)，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实(shí)现归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十(shí)大流通股股东来看，能够发现该股(gǔ)早已成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时(shí)包括公募的中欧价(jià)值发现、中(zhōng)欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和(hé)私募(mù)的明(míng)河(hé)2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁江山。需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，中欧的两只基金都(dōu)是价值派基金经理(lǐ)曹名长(zhǎng)在(zài)管的(de)产品，首季其同时重仓的(de)房(fáng)地(dì)产产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经(jīng)风光(guāng)一时的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏(sū)进程缓慢(màn)等多(duō)因素(sù)一度沉寂(jì)，不过好(hǎo)在困境(jìng)反转露出(chū)曙光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是志邦(bāng)家居(jū)。同一时(shí)间段，该(gāi)股(gǔ)年内上涨已经超过(guò)23％，从业(yè)绩(jì)来(lái)看，无论是营(yíng)收(shōu)还是归母净利润，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公(gōng)司的(de)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一(yī)季报(bào)中(zhōng)他(tā)管理(lǐ)的广发策略优选和(hé)广发(fā)安宏回报均(jūn)增加了(le)持股，而这两只产(chǎn)品也成为志邦家居十大流通股股(gǔ)东中(zhōng)仅(jǐn)有的两(liǎng)只公(gōng)募。有意思的是，他(tā)似乎(hū)对于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜(guì)中(zhōng)，他管(guǎn)理的全部三(sān)只产(chǎn)品(pǐn)均登榜十大流(liú)通股(gǔ)股东，其也成为(wèi)他的(de)独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越被(bèi)机构所青(qīng)睐，不(bù)过(guò)这类标的大多在(zài)香港上市，如何(hé)选择成为难题。对此，前述上海公(gōng)募基金经理举(jǔ)例分析：“物(wù)业服务不(bù)是一个高毛利的(de)行业，挣钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公(gōng)司还是希望挣的是市场化应该挣的(de)钱(qián)，以(yǐ)我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它(tā)在中高端楼(lóu)盘占比是比较高(gāo)的(de)，每年到期的合(hé)同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大(dà)部(bù)分项目到期(qī)之后，经过(guò)两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正能做(zuò)到产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开始(shǐ)是挣钱(qián)的，后面(miàn)因为保安这些(xiē)固(gù)定人员成本的年度增(zēng)长，不过服务没(méi)有特别好，客户没有那么满意，能(néng)做到(dào)提价难度是非常大的。但是该公司能在业内做(zuò)到到(dào)期之(zhī)后提价率比较高(gāo)，这跟它的定位(wèi)和比较好的服务是有关系的(de)。”他(tā)进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 不尽人意是什么意思