为什么风流女人看指甲

　　近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的(de)增值部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价(jià)值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。为什么风流女人看指甲>

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的可(kě)供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实(shí)际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也(yě)称。

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