导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人口的租(zū)赁和置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不(bù)能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据(jù)两套卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些房(fáng)，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户(hù)的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(z卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些hù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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