导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们(men)就能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(t改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁ào)户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足现代生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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