文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归(guī)实(shí)体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要(yào)结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速(sù)发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或(huò)保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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