近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券回(huí)归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)蜗牛是不是昆虫类普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较(ji蜗牛是不是昆虫类ào)为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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