5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人(rén)均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度(dù)从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去(qù)持续观(guān)察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学)报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时(s西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学hí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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