文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世(shì)界fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产也不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业健康发(fā)展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的(de)资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推(tuī)动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式g>建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不(bù)是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。