文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的(de)投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性(x中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方ìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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