导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈不尽人意是什么意思(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　不尽人意是什么意思即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意(yì)味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)不尽人意是什么意思9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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