文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确(què)保地价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管理，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取得(dé)巨大进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资(zī)金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么与付(fù)款会(huì)存入(rù)银行专门(mén)的项目资(zī)金账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强有力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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