5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎ不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友n)示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积(jī)很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业(yè)的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两只产(c不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友hǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和(hé)良(liáng)好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说估(gū)值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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