饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布(bù)了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在(zài)利用(yòng)房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管(guǎn)理(lǐ)、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提(tí)出了(le)意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐(jiàn)从(cóng)开发(fā)商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不(bù)对称(chēng)等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的(de)收(shōu)费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而(ér)且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及(jí)其(qí)主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进(jìn)这项(xiàng)工作(zuò)的意(yì)义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个(gè)话(huà)题(tí)，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低(dī)的(de)中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的(de)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收取费(fèi)用过程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服(fú)务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当(dāng)在(zài)经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠道，公(gōng)示服(fú)务(wù)项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同(tóng)市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会(born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词huì)同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁(cái)兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不(bù)同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门提出(chū)的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的(de)细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居(jū)客(kè)研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过程中(zhborn过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词ōng)，往(wǎng)往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式(shì)，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会(huì)将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部(bù)门提(tíborn过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词)出(chū)严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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