5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎ板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示n)中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数(shù)据统计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个(gè)季(jì)度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排(pái)名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机(jī)会(huì)依(yī)然(rán)存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地(dì)产公司(sī)也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出(chū)现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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