文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般(bān)有严(yán)格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临(lín)住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化(huà)配套问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷款冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产公证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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