饱受争(zhēng)议的(de)二(èr)手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于(yú)规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确(què)经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以北(běi)京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究(jiū)中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居(jū)民(mín)来(lái)说属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易(yì)成本(běn)较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带(dài)其中(zhōng)，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额外的(de)负(fù)担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易(yì)行为(wèi)及其主(zhǔ)体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最多的一个(gè)话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二手房屋(wū)交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前(qián)北京(jīng)市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可(kě)在规定(dìng)的(de)收费标准基础(chǔ)上(shàng)适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构(gòu)在具体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人(rén)出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依(yī)法查处不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有(yǒu)望(wàng)大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么(biàn)在(zài)合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部(bù)门(mén)提(tí)出(chū)的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域(yù)的(de)调(diào)整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在(zài)一些热点(diǎn)城(chéng)市的(de)二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房者处(chù)于弱势(shì)地(dì)位，从而会(huì)出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视(shì)为(wèi)向购(gòu)房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司可(kě)能(néng)会利(lì)用其支配地(dì)位(wèi)，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际(jì)上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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