近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金(jīn)份额交(诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设(shè)反映在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市(shì)场独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素(sù)来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称(chēng)。

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