OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人(rén)相关负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班根(gēn)本上影响其内(nèi)外(wài)价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班江REIT一(yī)季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露(l戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班ù)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于(yú)风险规(guī)避的(de)原因，最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日(rì)场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平(píng)稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得到了(le)一定提(tí)振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据(jù)了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的(de)信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言(yán)，事(shì)发突(tū)然确实始料(liào)未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保(bǎo)证金给了(le)我们(men)一些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么多储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的(de)大(dà)租户退(tuì)租正好发(fā)生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得(dé)到及时修(xiū)复后，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预(yù)算挑选(xuǎn)区(qū)域内(nèi)的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资(zī)产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台(tái)目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在(zài)张江(jiāng)科(kē)学城这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个(gè)非常小的(de)插曲(qū)。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突发事件的(de)所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心。”

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