文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难(nán)题(tí)，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或经营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继(jì)续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方全(quán)knocked什么意思，knocking什么意思程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相knocked什么意思，knocking什么意思(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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