导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中国(guó)存(cún)量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的(de)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长)租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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