“现在的(de)房地产(chǎn)很难再出现像过去十年的系统(tǒng)性(xìng)行情。”思(sī)睿集团合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地产(chǎn)行(xíng)业分化的愈加明显，让机(jī)构(gòu)和投资(zī)者的(de)关(guān)注度(dù)从(cóng)板块向单个标的(de)转移。上海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业(yè)来(lái)看，无论是业(yè)绩，还是(shì)估值，房地产都已经(jīng)双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空间已(yǐ)经不(bù)大(dà)了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参(cān)考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股的阿(ā)尔法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房地产(chǎn)赛道(dào)中进行选择(zé)，需要非常(cháng)小心(xīn)，避免选了半天，标的(de)公司出现爆(bào)雷(léi)的情况。除此之外，洪灏指出，需(xū)要满足以下(xià)三个(gè)基准(zhǔn)：有大的国资(zī)背景(jǐng)的(de)、杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)的(de)、此前没有踩(cǎi)过(guò)红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注(zhù)一下今年(nián)房(fáng)地产的开发资金来(lái)源，可以发现(xiàn)，其实银行的(de)信贷倾向(xiàng)是(shì)不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资(zī)金来(lái)源来自新盘的销售。但今(jīn)年新房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱(qián)，其实主(zhǔ)要(yào)还是那些有国(guó)企背景的房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业出现了(le)一个很明(míng)显(xiǎn)的分化，无论(lùn)是在(zài)销售，还是融资等各个方面都非常明显。现(xiàn)在有国资背景的房(fáng)企在资本市(shì)场表现(xiàn)相对较好，但没(méi)有国资背景的民营房企(qǐ)股价大多(duō)表(biǎo)现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产行业内，我们(men)的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具(jù)体到如何(hé)挖掘(jué)，我们会特(tè)别重视企业的成本优势，更具体一点，就是它(tā)的(de)净借贷(dài)水(shuǐ)平（净负债(zhài)率）是不是行业(yè)内(nèi)的最低(dī)水平(píng)；利润率是不是行(xíng)业(yè)内最高的(de)；融资成本是否(fǒu)是行(xíng)业内最低的；建安成(chéng)本是否也是业内最(zuì)低的；这些都(dōu)是(shì)我们看(kàn)重(zhòng)的(de)一(yī)家房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够(gòu)同时满足上述(shù)条件的房企并不(bù)多。即便(biàn)是在国(guó)央企中，仍有部分房企出(chū)现了(le)“三道(dào)红(hóng)线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐(zhú)渐(jiàn)恶化的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截至(zhì)2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力(lì)地产(chǎn)、西藏城(chéng)投、中(zhōng)交(jiāo)地产、中国武夷等国(guó)央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此(cǐ)之外，城建发展(zhǎn)、京投发(fā)展、光明地(dì)产(chǎn)、云南城投、首(shǒu)开股(gǔ)份、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城投(tóu)控股等国央(yāng)企(qǐ)房企也(yě)踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩(kuò)张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有着较稳健特(tè)色的(de)国央(yāng)企房(fáng)企，其财务指(zhǐ)标称(chēng)得上完全健康的仍是少数。而更加值(zhí)得(dé)注(zhù)意(yì)的(de)是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地(dì)方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无(wú)疑(yí)又(yòu)进一(yī)步考验(yàn)着国(guó)央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把(bǎ)握准确，有助于(yú)房企储备优(yōu)质“弹药”；但过于(yú)乐观的预(yù)判未来(lái)市场，以(yǐ)及(jí)过于激进的扩张拿地节(jié)奏(zòu)也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其(qí)配置(zhì)的一家(jiā)房(fáng)企进行举例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续(xù)4年(nián)的净借贷比例都维(wéi)持在(zài)33％左(zuǒ)右，完全(quán)没有增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家(jiā)房(fáng)企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)感觉(jué)到机会来了，其开始在一线(xiàn)城市进行大(dà)举(jǔ)拿地，净负债(zhài)率也(yě)由此前的33％左(zuǒ)右水准(zhǔn)提高(gāo)到45％左右，涨了(le)接(jiē)近(jìn)三分之一。与此(cǐ)同时，该房企新购入地块也实(shí)现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计今年会(huì)有(yǒu)更多的(de)楼盘入市(shì)。像(xiàng)这(zhè)类企业(yè)就符合“最后的赢(yíng)家”的特点(diǎn)。一方(fāng)面，在于它本身(shēn)储(chǔ)备了很多弹药(yào)，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半在(zài)一线城市，另外一半也主要集中(zhōng)在强二(èr)线和(hé)二线(xiàn)城(chéng)市(shì)；另一方面，它的扩张(zhāng)是有节(jié)制(zhì)地(dì)扩张。

　　陈昊(hào)扬同样(yàng)提醒道，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的影子(zi)。虽然说(shuō)，见(jiàn)到机(jī)会时(shí)要(yào)出(chū)手，但出手的章法(fǎ)仍要小(xiǎo)心，如(rú)果负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两年市场没有想象得那(nà)么(me)好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家(jiā)房企的扩张速度是否激(jī)进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，主要(yào)还是看房企(qǐ)的(de)净负债率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道(dào)红(hóng)线”对(duì)房企的净负(fù)债率要求不得(dé)高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬(yáng)解(jiě)释，当前(qián)房地产行业的复(fù)苏速度并没有那么快，所以要规避公司净负债率提(tí)高(gāo)到(dào)一个比(bǐ)较危(wēi)险的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企2022年净负债率都(dōu)在60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中交(jiāo)地(dì)产净负(fù)债率(lǜ)持续居高(gāo)不下，在(zài)2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是(shì)，华(huá)润(rùn)置(zhì)地、中(zhōng)国海外发(fā)展、万科A、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企在践行较(jiào)积极的拿地策略的(de)同时(shí)，也较好(hǎo)地(dì)控制了公司的扩(kuò)张(zhāng)速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民(mín)营房(fáng)企

　　或(huò)具(jù)备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他(tā)们是以同一筛(shāi)选(xuǎn)标准(zhǔn)来看国央企与民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)，但在各维度(dù)的实(shí)际表(biǎo)现上，国(guó)央企确实会更胜(shèng)一筹。如国央企的融(róng)资(zī)成本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想融就融(róng)，这样，国(guó)央(yāng)企(qǐ)自然(rán)而然(rán)就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民(mín)营房(fáng)企(qǐ)，机构更(gèng)加看好国央企，但这也(yě)并不意味着，民营企业中就(jiù)没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有(yǒu)少数民营房企同(tóng)样受到机构的青(qīng)睐。比如(rú)，根据2023年(nián)一季报，滨(bīn)江集(jí)团的十大流通股(gǔ)东中新进了“中国(guó)工商银行(xíng)股份有限(xiàn)公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合型证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿(ā)巴马资产管(guǎn)理有限公司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据一季报，该资产公司的几只产(chǎn)品合计(jì)持有(yǒu)滨江(jiāng)集团9543万股，约(yuē)占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受(shòu)青睐(lài)，和其(qí)自(zì)身的基本面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三年时间，房地(dì)产市场整体(tǐ)在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩表(biǎo)现、销售(shòu)规模、新增土(tǔ)储、股(gǔ)价表现等多(duō)维度都表现了较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨(bīn)江集团扣非归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期(qī)发(fā)布的(de)2023年(nián)一季报，今年一季度(dù)，滨江(jiāng)集团更是实(shí)现(xiàn)了扣非归母净(jìng)利(lì)润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身(shēn)业绩的持(chí)续增长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎(zhā)根(gēn)杭州(zhōu)的(de)战略(lüè)布局关系(xì)密切(qiè)。根据2022年(nián)年报，滨江集(jí)团(tuán)有近七成营(yíng)收来(lái)自杭(háng)州地区(qū)，而在2021年，杭州地区的(de)营收(shōu)比重只占到近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的(de)土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在(zài)杭拿(ná)地金(jīn)额依次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州(zhōu)的本土第(dì)一(yī)。

　　而滨江集(jí)团在杭州的(de)较突(tū)出表(biǎo)现，也让滨江集团(tuán)的(de)房企排名(míng)迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团(tuán)的房企排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了超(chāo)一倍以上(shàng)，而近(jìn)期，滨江集(jí)团更是迎来多家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团发(fā)布公告表示，公司于5月10日(rì)接(jiē)受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信(xìn)养老、新(xīn)华(huá)养老等18家机(jī)构调研。

　　产(chǎn)业链(liàn)布局重点(diǎn)移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发只是房地产产业链上(shàng)的中(zhōng)游环节，其(qí)上游主要为(wèi)钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供(gōng)应商，而下(xià)游(yóu)应用行业主要(yào)包括中介(jiè)服(fú)务、家用电器(qì)、物业(yè)管(guǎn)理、家居(jū)用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开(kāi)发(fā)环(huán)节与上游材(cái)料端息息相(xiāng)关，新(xīn)盘开(kāi)工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的(de)思(sī)路渐(jiàn)渐移(yí)至下游。“中国房地产行(xíng)业在(zài)进入存量(liàng)房(fáng)时代(dài)，所以对地产(chǎn)产业(yè)链，尤(yóu)其是偏消费属(shǔ)性(xìng)的家装家(jiā)居(jū)领域(yù)，我们(men)相对看好，因为居民(mín)保(bǎo)有(yǒu)的住房规模越(yuè)来越大，随着时(shí)间的增(zēng)加(jiā)，内装更新的(de)需求也会越来越多。美国过去的数据充(chōng)分说明了这一点，在新房销售见顶之(zhī)后，家具消(xiāo)费(fèi)的增长却一(yī)直都(dōu)很好(hǎo)。对(duì)于地产产业链，我们相对看好(hǎo)和(hé)内装相关(guān)的行业(yè)，例如消费建材、家居(jū)装饰等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相(xiāng)关赛(sài)道龙(lóng)头年内表现的(de)统计，目(mù)前暂居前(qián)两(liǎng)位的都是来(lái)自家(jiā)纺赛(sài)道的公司，它们分别是富(fù)安娜(nà)和水星家纺，特别是前者(zhě)在月线连收七根阳线的基(jī)础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从事纺(fǎng)织家(jiā)居、睡眠家居(jū)、生活类(lèi)产品的研发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报(bào)告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实(shí)现归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿元(yuán)，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公(gōng)司一季报的十大流(liú)通股股东来看，能够发(fā)现该股早已成为基金(jīn)重仓股的(独肖有哪几个de)天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银(yín)瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据(jù)了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧的两只基(jī)金都是价(jià)值派基金(jīn)经理(lǐ)曹名长在管的产品，首(shǒu)季其(qí)同时重仓(cāng)的房地(dì)产产业链股票还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾(céng)经风光(guāng)一时的家居板块也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在(zài)困境反转露(lù)出曙光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的(de)是志邦(bāng)家居。同一时间(jiān)段，该股年(nián)内上涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净(jìng)利润(rùn)，公司(sī)都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司的十大流通股股东来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》发现广发(fā)基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管理的(de)广发(fā)策略(lüè)优选和广(guǎng)发安宏回报(bào)均增加了持股，而这两只产品(pǐn)也成为志邦家居十大流通股股东中仅有(yǒu)的(de)两只公募(mù)。有(yǒu)意思的是(shì)，他似乎对(duì)于定制家居类标(biāo)的情有独钟(zhōng)，在(zài)另一家赛道公(gōng)司金牌(pái)橱柜中，他管理的全(quán)部三只产(chǎn)品均登榜十(shí)大流通股股东，其也(yě)成(chéng)为(wèi)他(tā)的独(dú)门重(zhòng)仓股。

　　除(chú)去家居家(jiā)纺(fǎng)外，下游的物(wù)业(yè)股也越来越被机构所青睐，不(bù)过这(zhè)类标(biāo)的大(dà)多在香港上市，如何选择成为难题。对(duì)此，前述(shù)上海公(gōng)募基金经理(lǐ)举例分析(xī)：“物业服务不是一(yī)个高毛利的行(xíng)业，挣钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选公司还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣的(de)钱，以我曾(céng)经买的绿城(chéng)服务为(wèi)例(lì)，独肖有哪几个它在中高端(duān)楼盘占比(bǐ)是(shì)比较高的(de)，每(měi)年到期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能(néng)做(zuò)到(dào)滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合(hé)同周期还能做(zuò)到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提价(jià)的公司很少，因(yīn)为物业公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因(yīn)为保(bǎo)安(ān)这些(xiē)固定(dìng)人员成本的年度(dù)增长，不过服务没有(yǒu)特别(bié)好(hǎo)，客户(hù)没有那(nà)么满意(yì)，能做(zuò)到提价难度是(shì)非常大的。但是(shì)该公司能在(zài)业(yè)内做到(dào)到(dào)期(qī)之后(hòu)提价率比(bǐ)较高，这跟它的定(dìng)位(wèi)和比较好的服(fú)务是有关系(xì)的(de)。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 独肖有哪几个