万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久(kàn)出(chū)其(qí)在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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